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第三季度沪房价46700元/平 “三降”态势或持续

来源:腾讯网发布时间:2017-10-13 10:00

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第三季度上海新房出现供应、成交均价和成交量“三降”的态势,住宅租赁市场加码,公寓租金环比上涨1.6%,上海甲级写字楼新增供应35万平。

从以上新建商品住宅成交,住宅租赁市场,甲级写字楼,零售市场以及投资市场等领域来看,上海楼市基本面趋稳。

沪第三季度房价46700元/平 环比下跌1.8%

第三季度上海新建商品住宅新增供应累计约80万平方米,环比下降50.9%,同比下降56.9%,为历史最低。新建商品住宅成交环比下降20.1%,共计约170万平方米,同比下降60.8%。成交均价46700元/平,环比下跌1.8%,继2015年第三季度首次下跌。

第三季度沪房价46700元/平 “三降”态势或持续

来源:第一太平戴维斯研究部

上海新房出现供应、成交均价和成交量“三降”的态势,第一太平告知腾讯房产未来3-6个月“三降”的态势不会有大的改观,目前楼市调控政策并无松动迹象,成交现状或将持续很长一段时间。

随着政府继续密切监测房贷市场,并鼓励银行加强风险规避,个人和开发商的融资环境或将进一步恶化。买家难以申请到房贷,而开发商为加快去化或降价销售,房价或存在进一步下跌可能。

就高端公寓领域而言,第三季度成交均价102500元/平,环比下跌4.1%, 成交量约9.7万平,环比下降43.2%,供应方面无全新项目入市,仅有2个现房加推,面积4.1万平。

上海住宅用地市场回暖,季内成交10幅包含住宅性质的地块,建面共计98.6万平方米,其中8幅为纯住宅用地。已成交宅地的平均楼板价19400元/平,平均溢价率仅为0.5%。

第三季度,成交6幅租赁用地共计42万平,平均楼板价6560元/平,溢价率为0。其中,2幅地块于7月24日均由国企购得,另外4幅全由上海地产集团购得。

11幅商办与混合型用地首次转换为租赁用地,预计供应套数约为1万套,并且大多数位于相对中心的区域:静安2幅,黄浦1幅,长宁1幅,闵行1幅(虹桥商务区),浦东6幅。

沪住宅租赁市场加码 公寓租金环比上涨1.6%

第三季度,上海服务式公寓租金环比上涨1.6%至240.1元/月/平;小业主公寓租金为188.8元/月/平,环比减速上涨,涨幅为1.4%。别墅租金为158.6元/月/平,环比上涨1.1%。

全新服务式公寓项目--尚臻金桥服务式公寓入市新增102套租赁单元,受新增供应入市影响,服务式公寓空置率环比上升1.3个百分点至17.3%,小业主公寓及别墅的空置率基本维稳。

预计第四季度将有两个全新服务式公寓项目入市,即嘉佩乐酒店公寓(40套)以及镛舍服务式住宅(102套)。随着更多公寓租赁服务商进入市场,住宅租赁市场的竞争将更趋激烈。

近期上海新推的纯居住租赁用地,意味着未来将有更多开发商自持型的租赁项目,尤其是位于新兴区域。同时,这类性质地块的推出亦对开发商的持有运营能力提出更高要求。在全市住宅租赁供应增加、企业机构管理层本土人士比例日益提升的背景下,市场需求将继续由本土客户主导。

上海甲级写字楼第三季度新增供应35万平

2017年第三季度,核心商务区迎来两个写字楼项目入市,分别是浦东区的陆家嘴滨江金融城二期和黄浦区的中海国际中心,季度新增供应35万平方米,将全市核心商务区甲级写字楼存量推至810万平方米。

第三季度沪房价46700元/平 “三降”态势或持续

新增供应导致本季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升至12.5%,环比上升1.8个百分点,同比上升3.4个百分点。

本季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳,达到8.9元/天/平同比上涨1.8%。但由于本季统计包括6个月前入市的项目,因此平均租金略低于第二季度的9元。

三季度,非核心商务区共计两个新项目入市,是位于闵行的虹桥新地中心和丽宝广场,带来近13.9万平方米新增供应,至此,全市非核心商务区甲级写字楼存量达到320万平方米。

第三季度沪房价46700元/平 “三降”态势或持续

红色表示空置率环比上升 黄色表示空置率环比下降

受新增供应影响,本季度非核心商务区写字楼市场空置率达到37.6%,环比上升4.2个百分点;平均租金5.8元/天/平与上季度基本持平。

据第一太平戴维斯预测,2017年第4季度核心商务区与非核心商务区预计将分别迎来28.6万平、64万平的新增供应。市场供应增加业主将需下调租金、灵活调整租赁策略或增加代理佣金,以吸引优质租户。

前8个月上海零售总额同比上升7.8%

第三季度上海万象城开业,带来24万平新增供应,核心及非核心商圈购物中心首层租金均环比上涨0.5%,分别是50.5元/天/平和16.6元/天/平。核心及非核心商圈空置率双双下降,分别降至6%和8.2%,为近6个季度最低值。

2017年前8个月上海零售总额同比上升7.8%,增速较去年同期下降0.1个百分点。第一太平预计第四季度将有587,800平方米新增零售面积入市,由于大体量项目预租情况良好,预计对全市空置率影响不大。

上海写字楼投资趋稳 长租公寓成行业新向标

第三季度投资市场共达成四宗主要交易,总金额139亿人民币环比上升4%,四宗成交物业均为写字楼。

国内投资者持续关注能带来稳定现金流的写字楼资产,以期长期持有或部分自用,市场基本面走弱以及借款成本上升驱使投资者在做投资决定时更为谨慎,在一定程度上拉长了交易完成进度。

随着债券融资渠道收窄、融资成本不断攀升,以借款作为融资渠道的投资将减缓,但是关注于长期稳定回报率以及以股权融资为主要方式的长期投资者预计可能会占更大的交易比例。

近期,政府释放支持长租公寓市场的明确信号,越来越多的资本对该市场有兴趣。很多开发商转战长租公寓市场,第一太平向腾讯房产透露目前长租公寓正处于行业风口,开发商看到政策红利抢占市场,长期来看,长租公寓领域或成为行业新向标。

另外,随着核心类型的资产投资回报率在近几年不断被压缩至接近3.5%,物流和工业资产将获得更多投资关注和兴趣。