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丁祖昱:评2017年城市土地市场

来源:腾讯网发布时间:2018-02-13 09:00

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市场公认的是,中国房地产市场短期看政策、金融,中期看土地、供求,长期看人口变化。土地市场对于判断中期市场前景有着至关重要的作用,2017年土地市场较前期出现较大变化,总结为以下4方面特征:

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郑州、北京分别问鼎成交面积、金额榜首

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一二线城市明显加大供地力度,土地成交规模均有不同程度的提升,郑州一举突破5000万平方米,连续两年问鼎销售面积榜首。北京大幅调升供地力度,其中不乏中心城区热门宅地,暂以2758亿元高居成交金额榜首,同比大增227%。杭州、武汉和成都土地市场斩获颇丰,成交面积、金额位居市场前列。2017年乃是上海土地市场“小年”,受成交结构性因素影响,上海保障房以及租赁用地出让规模持续增多,成交金额不增反跌,同比下跌10%。

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三四线城市地价急速拉升,柳州大涨494%

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地价涨幅TOP10城市主要集中在三四线城市,同比涨幅都在200%左右。柳州、启东分别大涨494%和425%,排名位居前两位。究其原因主要还是受较低基数影响,这类城市地价并不高,启东、琼海、桐庐等市平均楼板价不足5000元/平方米,榜首城市柳州低至2452元/平方米。对于开发商而言,基于地价快速上涨,这类三四线城市投资风险明显加大。

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佛山一枝独秀,其他三四线明显放量

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三四线城市中,佛山可谓是一枝独秀,再度摘得成交面积、金额双冠。其他三四线城市土地成交显著放量,湖州、常州等市成交面积、金额同比涨幅皆超300%。这类城市前期主动或者被动缩减土地供应,成交规模长期维持在较低水平。2016年下半年三四线城市土地市场开始好转,2017年市场热度轮动到三四线城市,土地成交规模显著提升。

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租赁供地加剧一二线供地紧缺,三四线土地供应充足

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各线城市土地消化周期差距巨大,一二线城市土地资源较为稀缺,一线城市土地消化周期都在2年左右,郑州略高,土地消化周期达6.63年。近年来,沈阳土地成交规模持续低位运行,土地消化周期低至0.95年。受惠于此,2017年沈阳房地产市场持续转暖,成交量、价齐升。三四线城市土地供应相较充足,九江、盐城等市土地消化周期升至历史高位,长期来看房地产市场面临较大的去化压力。

值得担忧的是,未来一线以及部分二线城市供地结构将发生较大变化,租赁用地成交比重将大幅提升。未来3-5年,北京、上海、深圳等市供地3成以上为租赁用地,或将进一步加剧供不应求的市场现状。